Права на недвижимое имущество российских граждан в Турции

Права на недвижимое имущество российских граждан в Турции

Оглавление :

1.Резюме статьи
2.Определение правового статуса иностранного гражданина в Турецкой Республике
    2.1.Конституция Турецкой Республики
    2.2.Гражданский Кодекс Турецкой Республики
    2.3.Закон Турецкой Республики “О прямых иностранных инвестициях”
    2.4.Закон Турецкой Республики “О поощрении туризма”
    2.5.Закон Турецкой Республики “О кондоминиуме”
    2.6.Закон Турецкой Республики “О минеральных ресурсах”
3.Принцип взаимности
    3.1.Исключения в принципе взаимности
4.Законные ограничения и их соблюдение
5.Турецкое законодательство и граждане Российской Федерации
    5.1.Определяемся с принципом взаимности
    5.2.Определяемся с вопросами безопасности
    5.3.Инвестиции в туристический сектор
    5.4.Право собственности на здания и сооружения
    5.5.Право собственности на землю
    5.6.Передача прав собственности
    5.7.Наследование объектов недвижимости
    5.8.Ограниченное право собственности на объект недвижимости
6.Регистрация прав на недвижимое имущество
    6.1.Документы, необходимые физическим лицам для регистрации прав собственности

Выводы и рекомендации

1.Резюме статьи :

Страны объединяются, границы становятся номинальными, Европа скоро станет одной большой страной, первые шаги – организация Европарламента и введение единой европейской валюты – уже сделаны. В этой связи актуальным становятся вопросы правового регулирования национального законодательства стран по вопросам приобретения недвижимого имущества иностранными гражданами. Турция давно является кандидатом в члены объединённой Европы и, я надеюсь, скоро станет её полноправным участником.

Всё больше российских граждан отдыхает на турецких курортах, многие бизнесмены имеют интерес к турецкой экономике, российские инвестиции давно и плодотворно работают в Турции. Торговые и социальные отношения между нашими странами плодотворно развиваются, в особенности в туристическом и энергетическом секторах. На сегодняшний день несколько тысяч россиян уже имеют недвижимость в Анталии, Стамбуле, Измире и других городах Турции, а количество желающих такую недвижимость приобрести исчисляется десятками тысяч. Соответственно будет явно полезным проинформировать всех желающих о турецком законодательстве, регулирующем вопросы приобретения недвижимости российскими гражданами в Турецкой Республике.

В турецком законодательстве существует ряд законов, регулирующих права иностранных граждан на недвижимость. Это в первую очередь Конституция Турецкой Республики, Закон № 2644 Турецкой Республики о собственности и некоторые другие законодательные акты.

Управление кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество, Министерство строительства, Департамент по делам иностранцев Турции в своих нормативных актах дают разъяснения действующему законодательству по вопросам прав иностранцев на недвижимость, тем самым делая эти нормы понятными широким массам

Как Вы знаете, закон можно трактовать и так и сяк. Так вот чтобы при трактовке турецких законов не действовать на свой хохряк, будем использовать только оригинальные тексты законов и подзаконных актов и делать выводы только на их основе.

2.Определение правового статуса иностранного гражданина в Турции

2.1.Конституция Турецкой Республики

Конституция Турции не делает различий по вопросу имущественных прав между турецкими гражданами и иностранцами, как части основных прав и свобод. Хоть в статье 16 Первой главы “Общих положений” Второго раздела “Основных прав и обязанностей” сказано, что “Основные права и свободы иностранных граждан могут быть ограничены в соответствии с законом на основе международного права” – это говорит только о том, что ограничения в правах могут быть только в соответствии с законом и только на основании международного права.

2.2.Гражданский Кодекс Турецкой Республики

Гражданский Кодекс, исходя из принципов равноправия, 8-й своей статьёй не делает различий между турецкими гражданами и иностранцами в отношении прав на недвижимость, других имущественных прав и их ограничения — “Каждый человек правоспособен, все люди, в рамках правопорядка равноправны при определении их имущественных прав и ограничений на них”.

Положения ст. ст. 704-761 второй части Турецкого Гражданского Кодекса, регулирующие права на недвижимое имущество, также не предусматривают разницы в реализации прав турецкими гражданами и иностранцами.

2.3.Закон о прямых иностранных инвестициях

В Законе № 4875 “О прямых иностранных инвестициях” были заложены принципы поощрения иностранных инвестиций в экономику Турции. Закон защищает права иностранных инвесторов в соответствии с международными стандартами и нормами права. Если иное не предусмотрено в международных соглашениях и законодательных актах, иностранные граждане могут свободно инвестировать денежные средства в экономику Турецкой Республики. В соответствии с действующим законодательством, иностранные инвестиции в Турции не могут быть национализированы или экспроприированы, если того не требуют интересы общества и только при полном возмещении их стоимости. Изучение Закона подтверждает тот факт, что отсутствует разница в вопросе прав на недвижимость между национальными и иностранными частными и корпоративными инвесторами.

Прибыль, дивиденды, выручка от продажи собственности или ликвидации коммерческих организаций, а также основной капитал и проценты иностранных кредитов в турецкую экономику, через банки или частные финансовые компании могут быть свободно вывезены за границу Турции.

2.4.Закон “О поощрении туризма”

Закон № 2634 “О поощрении туризма” содержит положения о развитии туристического сектора, определяет порядок иностранных инвестиций в турецкую индустрию туризма, а также определяет порядок охраны памятников культуры. Введение этого Закона значительно облегчило использование объектов недвижимости иностранными инвесторами в туристических зонах.

Министерство культуры и туризма Турции может сдавать в аренду объекты недвижимости турецким и иностранным физическим и юридическим лицам на заранее определенных условиях, устанавливать этому имуществу автономные и постоянные права, включая сервитут — право пользования чужой недвижимостью. Перечень объектов культуры и исторического наследия, разрешённых к аренде определяется Министерством культуры и туризма по согласованию с Советом Министров Турции.

В соответствии с Законами № 442 “О сельских поселениях” и № 2644 “О регистрации прав собственности”, по решению Совета Министров права иностранных граждан на владение недвижимым имуществом могут быть ограничены в “охранных зонах культурного наследия и зонах развития туризма” в пользу турецких граждан.

2.5.Закон “О кондоминиуме”

В турецком законодательстве имущественные права на части зданий, т.е. квартиру, магазин, офис или склад и др. регулирует Закон № 634 “О кондоминиуме”, этот Закон также не делает разницы между турецкими гражданами и иностранцами с точки зрения приобретения и реализации прав.

2.6.Закон № 3213 “О минеральных ресурсах”

В Законе “О минеральных ресурсах” имеются положения, дающие возможность иностранцам вести деятельность в области разработки недр и минеральных ресурсов на лучших условиях. Этот Законом облегчает приобретение недвижимости, находящейся на территориях добычи и переработки минеральных ресурсов.

Права на добычу полезных ископаемых и разработку минеральных ресурсов даются “Дееспособным гражданам Турецкой Республики и организациям, имеющим статус юридических лиц и учрежденным в соответствии с законодательством Турецкой Республики”. Соответственно, иностранные граждане и коммерческие предприятия могут заниматься разработкой турецких недр, путем участия в компаниях, которые были учреждены в соответствии с положениями Торгового Кодекса Турции или же принимать участие в их учреждении.

Приобретение недвижимости иностранными физическими и юридическими лицами в Турецкой Республике регулируется статьёй 35 Закона № 2644 “О регистрации прав собственности”, измененного 19-ой статьей Закона № 4916 от 03.07.2003. При условии соблюдения принципа взаимности, и отсутствии других ограничений, иностранные физические и коммерческие лица, учрежденные в иностранных государствах в соответствии с национальными законами этих стран, могут приобретать турецкое недвижимое имущёство.

Для приобретения иностранными физическими и юридическими лицами, имеющими статус юридического лица и учрежденными в иностранных государствах в соответствии с законодательством этих стран, земельных участков размером более тридцати гектаров, требуется разрешение Совета Министров Турции. Это положение не распространяется на наследуемую недвижимость. За исключением наследования по закону, для приобретения иностранцами земельных участков более тридцати гектаров по завещанию требуется разрешение Совета Министров, если разрешение не получено, то право на владение землёй свыше тридцати гектаров аннулируется и компенсируется денежной выплатой.

3.Принцип взаимности

В Постановлении № 2/13394 от 29.05.1940 года Совет Министров Турецкой Республики разъясняет, что подразумевается под принципом взаимности. Согласно постановлению, для осуществления принципа взаимности, наряду с отражением оного в национальных законах стран, необходимо также наличие фактов применения этого законодательства. Учитывая, что наличие законной взаимности не означает применения этого принципа на практике, в Постановлении было решено взять за основу применение принципа взаимности в соответствии с обращениями граждан Турции, столкнувшимися с ограничениями в иностранных государствах. Следовательно, для того, чтобы говорить о наличии взаимности по вопросу приобретения и владения недвижимым имуществом между Турцией и каким-либо иностранным государством, необходимо наличие взаимности, прописанной в законах и применяемой в действительности, т.е. на практике.

Принцип взаимности – это положение, при котором иностранное государство законодательно закрепляет право турецких граждан и коммерческих организаций на приобретение недвижимости, аналогичное правам, которыми пользуются граждане и коммерческие организации этих стран.

3.1.Исключения в принципе взаимности

Наряду с тем, что первым условием приобретения иностранцами недвижимого имущества в Турции является принцип взаимности, существуют некоторые ограничения в принципе взаимности для иностранных физических лиц :

1.Лица без гражданства не являются гражданами ни одной страны, то есть отсутствует государство, с которым будут определяться принципы взаимности и, соответственно, в связи с этим на лиц без гражданства принцип взаимности не распространяется.

2.Согласно статье 7/2 “Договора о правовом положении беженцев” от 28.07.1951 года ратифицированного Законом № 359 от 26.08.1961 года, беженцы, прожившие в стране, в которой они получили убежище, три года освобождаются от условий взаимности. На беженцев, находящихся на территории Турции, также распространяется это положение, для этого необходимо предъявить официальный документ, подтверждающий их положение беженца.

3.Иностранные физические и юридические лица, которые желают инвестировать средства в турецкий туристический сектор, согласно статье 8/д Закона № 2634 “О поощрении туризма” могут приобретать недвижимое имущество в туристических зонах в соответствии с Постановлением Совета Министров Турции, при этом на них не распространяется условие взаимности для иностранных граждан и юридических лиц.

4.Законные ограничения и их соблюдение

Вторым условием приобретения иностранными физическими лицами недвижимости в Турции является соблюдение ограничений, предусмотренных действующим законодательством :

Первым ограничением является географическое ограничение на приобретение иностранцами недвижимости в Турции определяемое Законом № 2565 “О военных запретных зонах и зонах безопасности”, в соответствии с которым запрещается продажа, передача и сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам недвижимого имущества, которое находится в военных запретных зонах и зонах безопасности.

Второе ограничение отражено в статье 35 Закона № 2644 “О регистрации прав собственности”, предусматривающем ограничение на приобретение в Турции физическими лицами более тридцати гектаров земли, за исключением факта законного наследования. Приобретение земельного участка большего размера или нескольких земельных участков, совокупно превышающих площадь в тридцать гектаров, возможно только по решению турецкого Совета Министров.

5.Турецкое законодательство о гражданах Российской Федерации

5.1.Определяемся с принципом взаимности

В российском законодательстве в соответствии с принципом взаимности признаётся только право владения зданиями и строениями для турецких физических и юридических лиц, следовательно и граждане России могут приобретать права в Турции только на здания или части зданий.

5.2.Определяемся с вопросами безопасности

Закон № 2565 “О военных запретных зонах и зонах безопасности” ограничивает географию приобретения в Турции иностранцами недвижимости, по этому Закону невозможна продажа и сдача в аренду, а так же иная передача прав иностранным физическим и юридическим лицам на недвижимость, находящуюся в военных запретных зонах и зонах безопасности. Соответственно, российским гражданам, как и другим иностранцам, запрещено приобретать недвижимость на территории военных запретных зон и зон безопасности.

5.3.Инвестиции в туристический сектор

Граждане России, желающие инвестировать средства в туристический сектор Турции, согласно статье 8/д Закона № 2634 “О поощрении туризма” могут по решению Совета Министров приобрести в туристических зонах недвижимое имущество, при этом на них не распространяются принципы взаимности и законные ограничения для иностранных граждан.

5.4.Право собственности на здания и сооружения

Мы определились, что наши граждане имеют право на приобретение зданий и сооружений, т.е. вилл и домов, жилых зданий и квартир, заводов и фабрик, отелей и ресторанов и т.п.

5.5.Право собственности на землю

Нет у нас такого права, нет законодательной базы для определения принципа взаимности. Российское законодательство не разрешает турецким гражданам приобретать земельные участки, соответственно, турецкое законодательство отвечает тем же. Примет Дума РФ закон, позволит турецким гражданам покупать землю в России, сможем и мы приобрести турецкие земли. Только при законном наследовании возможен вариант получения права собственности на землю. Земельный участок, на котором стоит приобретаемый объект недвижимости оформляется в долгосрочную аренду сроком на 49 или 99 лет.

5.6.Передача прав собственности

Право собственности без каких-либо ограничений может быть передано российским или турецким гражданам, за исключением некоторых ограничений связанных с личностью гражданина.

5.7.Наследование объектов недвижимости

В случае смерти владельца недвижимости, принадлежащее ему по праву недвижимое имущество будет передано законным наследникам. В соответствии с международным правом на наследство распространяется национальное право наследодателя, соответственно на недвижимое имущество, находящееся на территории Турецкой Республики распространяется турецкое право. Положения об открытии, получении и распределении наследства подчиняются праву того места, где находится наследство. При передаче наследства к наследникам применяется турецкое право”.

В Турции, после смерти наследодателя, следует обязательно обратиться в суд и получить документ о наследстве, без этой справки нельзя выполнять другие операции. Подобный документ, содержащий сведения о наследниках и полученный в России, может быть использован в Турции в качестве доказательства в суде при открытии наследственного дела.

5.8.Ограниченное право собственности на объект недвижимости

При приобретении ограниченных прав на недвижимость гражданами России, соблюдение принципа взаимности не требуется. Такими правами являются : право на строительство – это право, обеспечивающее постройку здания на земельном участке, принадлежащем другому лицу, регистрацию такого объекта в кадастре в качестве отдельного объекта недвижимости. Право пользования – это право, обеспечивающее полное пользование недвижимостью, за исключением продажи объекта другому лицу.

Многие земельные участки в Турции были приобретены нашими гражданами на основании права на строительство. Право на строительство является исключением ограничения прав собственности на земельные участки. В соответствии с принципом взаимности, граждане России и российские коммерческие фирмы не могут стать владельцами прав собственности на земельный участок, но могут приобрести право строительства на земельном участке и построить на нем здание.

6.Регистрация прав на недвижимое имущество

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество и иные права не связанные с переходом прав собственности на недвижимое имущество Статьёй 26 Закона “О регистрации прав собственности” переданы Кадастровому Управлению Турецкой Республики.

Иностранные граждане желающие приобрести права на недвижимое имущество или воспользоваться такими правами должны обращаться в Кадастровое Управление по месту нахождения собственности.

6.1.Документы, необходимые физическим лицам для регистрации прав собственности

Второго января 2006 года введен новый порядок процедуры оформления документов при приобретении гражданами России недвижимости в Турции. Свидетельство на право собственности (ТАПУ) для россиян теперь оформляется при наличии Вида на жительство, выданного на срок не менее чем 6 месяцев (ранее этого не требовалось).

Вид на жительство оформляется в местных управлениях полиции, в отделах по работе с иностранцами в заявительном порядке. При подаче заявления и получении Вида на жительство необходимо личное присутствие заявителя. После его получения, необходимо в срок не позднее чем 3 месяца предоставить в данное управление копию ТАПУ, либо справку из Кадастрового управления о том, что недвижимость приобретена, но документы на данный момент находятся на оформлении. В противном случае Вид на жительство будет аннулирован.

Документы, необходимые для подачи заявления на ВНЖ :

-действующий на срок не менее 6 месяцев заграничный паспорт

-4 цветных фотографии 3,5 х 4,5 см

-выписка со счета любого турецкого банка о наличии суммы не менее чем 1200 долларов или 1200 евро (или справка об обмене данной суммы на турецкие лиры)

-бланки заявлений (выдаются на месте)

Также необходимо располагать суммой в 300 турецких лир для оплаты бланка ВНЖ, сборов и пошлин (оплачиваются на месте). Срок получения ВНЖ- 1 неделя (в связи с этим заявителю необходимо планировать сроки пребывания). В дальнейшем вид на жительство продлевается в местных управлениях безопасности.

После получения Вида на жительство документы на регистрацию прав собственности на объект недвижимости подаются в Кадастровое управление.

Законодательство определяет перечень документов для регистрации прав на недвижимое имущество :

-ТАПУ на объект недвижимости, если нет, то документ, содержащий номера объекта или земельного участка или устное заявление владельца

-Заграничный паспорт и две цветные фотографии

-Доверенность, удостоверяющая полномочия представителя, если право оформляет представитель, удостоверение личности и две маленькие фотографии представителя

Если документы, предоставляемые на регистрацию получены в иностранных учреждениях или оформлены нотариусами иностранных государств :

-Требуется оформление апостиля на документах и доверенностях и перевод их на турецкий язык, и не требуется их отдельная легализация в турецком консульстве

-Доверенности и документы, составленные в иностранных инстанциях и не оформленные апостилем, должны быть легализованы в турецком консульстве

-Если доверенности и документы, составлены в иностранных инстанциях не на турецком языке, потребуется их перевод лицензированным переводчиком с дальнейшим заверением перевода нотариусом.

Гарантируемые правительством сроки рассмотрения заявлений данным ведомствам, при отсутствии непредусмотренных моментов- 3 месяца. При получении положительных ответов из соответствующих ведомств заявитель получает ТАПУ.

Выводы и рекомендации :

Вы видите, что турецкое законодательство очень лояльно к иностранцам в вопросах приобретения недвижимого имущества и на практике иностранные граждане имеют права, близкие к правам граждан Турецкой Республики. Иностранные инвесторы став участниками компаний, учрежденных в Турции, смогут приобретать права на недвижимость наравне с турецкими гражданами.

Россияне могут приобретать и регистрировать право собственности только на здания и сооружения, но не на землю. Земельный участок можно взять в аренду, или оформить право строительства. Либо учредить в Турции компанию, в соответствии с турецким законодательством, и посредством такой компании приобрести права на недвижимость.

Очень внимательно проверяйте все документы на приобретаемый объект недвижимости, привлекая к этому, при необходимости, адвокатов и переводчиков.

Самое главное – чёткое и неукоснительное соблюдение всех требований турецкого законодательства!

Автор : Serge Cherry, “Turkey Real Estate”

Версия для публикации. Полная версия статьи находится по адресу :

Турецкая недвижимость

Добавить комментарий