Налоги При Покупке Недвижимости В Венгрии

Налоги При Покупке Недвижимости В Венгрии

Налоговая система ВР

За последнее время венгерское налоговое регулирование в целом стало соответствовать западноевропейской модели налогообложения. Вместо прежних разрозненных постановлений и распоряжений в области налогообложения действует несколько общегосударственных законов, являющихся краеугольным камнем целостной системы налогообложения, которая четко определяет весь спектр вопросов от плательщиков налога и налогооблагаемой базы до порядка их исчисления и уплаты.

Упростив налоговую систему и сделав ее более прозрачной, власти Венгерской Республики очень большое внимание придают собираемости налогов и профилактике налоговых правонарушений. Неуплата налогов в Венгрии является тяжелым правонарушением и строго наказывается. При рассмотрении прошений о предоставлении вида на жительство или гражданства, обязательно проверяется полнота и своевременность уплаты налогов на территории республики.

В Венгрии существуют три основных налога для организаций:

— налог с оборота (AFA) — взимается с прибавочной стоимости – ставка 20%

— налог на прибыль (Tarsasagi ado) — ставка 16% с 2008 года

— местный индустриальный налог (Helyi iparuzesi ado) – основная ставка 2%

Кроме этого, компании и предприниматели платят взносы в фонды здравоохранения, пенсионного обеспечения и прочие социальные фонды.

AFA

Основное место в налоговых поступлениях в бюджет занимает общий налог с оборота AFA (аналог российского НДС), которым облагаются все производимые в стране товары и многие услуги, имеет 2 ставки (раньше было 3): основную – 20% и льготную 0%. К нулевой группе, насчитывающей всего 48 позиций, относятся некоторые виды фармацевтических препаратов, учебники, детские товары, товары для инвалидов.

Этот налог подлежит уплате с прибавочной стоимости от реализации товаров, работ, услуг. Как и с российским НДС, при расчете платежей в бюджет рассчитывается разница между AFA в приходных и расходных счетах. Если полученная AFA имеет положительное значение, значит она подлежит уплате, если отрицательное значение, то возмещению из бюджета.

Условие возмещения AFA — учтенный годовой приход должен достичь 4 000 000 форинтов (600 000$). AFA заплаченная на импортированные товары, также может быть принята к вычету. В таком случае AFA платится не в APEH (налоговая), а в VPOP (таможня). Как правило, в таком случае AFA необходимо проплатить сразу на таможне при таможенной очистке груза, хотя иногда бывают исключения, которые требуют отдельного более подробного рассмотрения.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

Любой венгерской фирме, осуществляющей на территории Венгрии коммерческую деятельность надо платить налог на прибыль. Ставка данного налога с 2008 года составляет 16%. Налог на прибыль рассчитывается следующим образом:

(годовой объем реализации товаров, работ, услуг — все расходы и затраты) * 0,16

В случае, если имеются какие-либо скидки на сокращение налогов, данные суммы также вычитаются из годового оборота перед расчетом налога. Например, затраты на повышение квалификации и профессиональную переподготовку (дополнительное образование) рабочих.

Если иностранный инвестор вкладывает в Венгрию более 1 миллиарда форинтов, то он считается крупным инвестором и может рассчитывать на отдельные дополнительные налоговые скидки.

В случае налога на прибыль требуется платить предоплату в соответствии с размером налога, заплаченного компанией в предыдущем году. Если в предыдущем году компания заплатила налога на прибыль меньше чем на 5 миллионов форинтов, то в текущем году компания обязана вносить предоплату ежеквартально. Если в предыдущем году компания заплатила налога на прибыль больше, чем на 5 миллионов форинтов, то в текущем году компания обязана вносить предоплату ежемесячно. В первом году работы компании нет обязательства о предоплате налога. Для перевода форинтов рубли делите сумму на 7.

40% от выплачиваемых процентов по кредиту на развитие может быть засчитано в качестве налоговой скидки, максимальный размер 5 миллионов форинтов в год. Данная скидка действительна также на проценты, выплачиваемые по договору финансового лизинга.

МЕСТНЫЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ НАЛОГ

Третий вид налога — местный индустриальный налог. Налог платится не в налоговое управление, а в местные органы управления — местные управы (helyi onkormanyzat), в соответствии с местом, где территориально зарегистрирована фирма. Ставка данного налога максимум 2%. Не редко встречаются управы, которые данную ставку налога сокращают на 0.5% или 1%. Налогооблагаемой базой является доходы минус расходы.

(Годовой приход — 100% материальных расходов) *0,02

Из этого следует, что фирму имеет смысл регистрировать по адресу в том районе, где местный индустриальный налог меньше чем 2%. Например, в Геделле (24 км. от Будапешта) в первые два года, в случае если годовой приход меньше чем 3 млн. форинтов, не надо платить местный индустриальный налог вообще.

НАЛОГ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

При приобретении недвижимости (квартиры или апартаментов) в течении 6 месяцев необходимо уплатить разовый налог на приобретении недвижимости, так называемый венгерский налог.

0% — земля под строительство, новостройки

2% — стоимость дома или квартиры до 4 млн. форинтов (17 000 е)

6% — стоимость дома или квартиры свыше 4 млн. форинтов (17 000 е)

10% при покупке отеля, бизнеса

ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ

Кроме налогов для юридических лиц, существует налог на доходы физических лиц.

Подоходным налогом облагаются все доходы физических лиц, независимо от источника поступления. В Венгрии действует прогрессивная ставка подоходного налога от 18 до 36%.

18% — до 800 000 форинтов

36% с суммы превышающей 1 500 000 форинтов

Налог на дивиденды уплачивается по перечисленным за рубеж и по выплаченным частным лицам дивидендам; ставка налога 20%, однако размер налоговой ставки ограничивается договорами об избежании двойного налогообложения. Для филиалов — в зависимости от положений договора — налог взимается по утвержденным дивидендам. Иностранные инвесторы освобождаются от уплаты налога при реинвестировании дивидендов в Венгрии.

Закон о налоге по личному доходу определяет статус на основе постоянной прописки или обычного местонахождения. По заключенным договорам об исключении двойного налогообложения местом обычного нахождения является то место, где субъект налогообложения проводит не менее 183 дней в году.

Порядок покупки недвижимости в ВР

В соответствии с законодательством, иностранный гражданин может приобретать на территории Венгрии недвижимость в личное пользование, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и объектов, охраняемых государством (заповедников). Отрадно, что для оформления сделки не нужно регистрировать фирму, как, например, в Чехии.

Первый шаг — заключение предварительного договора купли-продажи. Объект считается проданным с момента подписания этого документа и внесения задатка в размере 10% стоимости. Предварительный договор регистрируется в Земельном Управлении, так что объект не может быть продан никому, кроме покупателя, внесшего задаток.
Затем необходимо получить разрешение от местных властей. Это скорее формальность, для получения такого разрешения необходимо лишь представить документ, подтверждающий легальный обмен валюты в сумме, не меньшей, чем указанная в договоре купли-продажи. Мэрия может дать отказ только в случае, если выбранный объект является памятником архитектуры. Этот процесс занимает обычно 6–8 недель. После того как разрешение получено, покупатель обязан заплатить оставшиеся 90% стоимости. При этом заключается окончательный договор купли-продажи, который подписывается продавцом и покупателем и заверяется подписью и печатью зарегистрированного в Венгрии адвоката. Покупатель становится собственником и получает возможность пользования своей новой недвижимостью. Затем происходит окончательная регистрация недвижимости на имя покупателя в Земельном Управлении.

Иностранные граждане без ограничений могут открывать счета практически в любых венгерских и иностранных банках на территории Венгрии. При внесении наличными менее 10000 $ справок о происхождении валюты не требуется. При первом переводе денежных средств на свой зарубежный счет в уполномоченный банк необходимо предоставить уведомление налогового органа об открытии счета с отметкой о принятии. Теперь важная информация, о которой практически никто не знает. В течении 30 дней с момента открытия счета за рубежом, гражданин обязан уведомить об этом свой территориальный налоговый орган, уведомление на специальном бланке.

Если гражданин является владельцем фирмы и приобретает недвижимость как юридическое лицо, то в получении разрешения в местной администрации нет необходимости, и заключение сделки у юриста займёт несколько часов. Стоимость юридических услуг при покупке недвижимости составляет 1–1,5% в зависимости от стоимости объекта.

Среди всех новичков в ЕС именно Венгрия – одна из самых перспективных стран для инвестиций в недвижимость. Основной плюс покупки венгерской недвижимости – это возможность поселиться в самом центре Европы, в красивейшей стране с огромными культурными традициями, традиционно считающейся одним из центров туризма старого света.

Средняя стоимость 1 кв. м. в венгерской столице составляет 1300–1400 евро, типовое панельное жилье еще дешевле. В новых элитных домах «квадрат» дороже — около 2200–2500 евро. В центральных районах, наиболее интересных для покупки иностранцами, цены максимальны и достигают 3000–4000 евро за кв. м. За пределами Будапешта разброс цен очень велик — от деревенских коттеджей за 20 000 евро до шикарных вилл, особняков и замков за 2,5 млн. евро.

Теперь очень важная информация для тех, кто не любит выбрасывать деньги на ветер. В Венгрии очень часто при работе с адвокатами, риэлторами, агентами путают цены, называя их то с афой, то без нее. Россиян неоднократно пытались на этом ловить, как при подписании договоров на услуги местных адвокатов, так и при продаже объектов недвижимости. Изначально цена называется как бы очищенная от афы, в договор вписывается с афой. Поэтому сразу же уточняйте о какой цене идет речь.

Основные расходы при покупке недвижимости в Венгрии следующие. Это, во-первых, оплата услуг юриста (в среднем 1,2% от цены объекта). Во-вторых, налог на передачу прав собственности от 2 до 10%. Купленное жилье можно естественно сдавать в аренду и извлекать дополнительный доход. Но не в этом основная привлекательность покупки недвижимости в Венгрии. Если на московский рынок недвижимости при покупке однокомнатный квартиры вход начинается с суммы примерно 130-140 000 $, то в Будапеште это 70 000 $. 2 часа лета на самолете, билет 90 $ и Вы в самом сердце Европы. На машине поездка целиком с семьей обходится около 500$. Сравнивая с другими столицами мира, такими как Париж, Берлин – цены на недвижимость значительно ниже. Если говорить не только про недвижимость, а про развлечения и индустрию отдыха, то цены по сравнению с этими городами в Будапеште в 2-2.2 раза дешевле. Если отъехать в Хевиз например, то там цены минимум в 4-5 раз ниже московских на все, от поужинать с кувшином вкусного вина до различных развлечений типа бильярда или экскурсий. Да и соотношение «цена-качество» не идет ни в какое сравнение с московской недвижимостью.

Стоимость обслуживания недвижимости

Коммунальные услуги летом, как правило, составляют 30-40, а зимой 80-90 долларов США в месяц, в зависимости от типа отопления установленного в арендованной квартире (доме). При желании можно договориться с банком о списании денег в безакцептном порядке на основании счетов коммунальных служб.

Величина местных налогов различны от местных общин, как правило составляют от 10 до 100 Евро в год.

Как вариант приобретения недвижимости мы рассматриваем либо приобретение одного — двух объектов на физическое лицо, или с целью инвестирования, фиксации прибыли и извлечения дохода – регистрации в Венгрии юридического лица, заведения на него активов, приобретение на эту фирму объектов недвижимости и сдачу их в аренду.

Сопровождение, изготовление и сдача отчетности по нулевой фирме в 2008 г. стоит в Венгерской республике порядка 100 евро в квартал. Самое высокое соотношение трудозатратыэкономическая эффективность – у фирмы, на балансе которой находится одна жилая квартира. Па самым данным на 2 квартал 2008 года, бухгалтерское сопровождение такой фирмы, с движением денежных средств банку, коммунальными платежами, погашению кредита, приходом арендной платы составляет от 100 евро в месяц.

Важная информация по Венгрии. При ведении хозяйственной деятельности мы в России порой прибегаем к пополнению оборотных средств путем безвозмездного или условно возмездного займа от Учредителя, который потом не возвращаем. На территории ВР при оформлении безвозмездной помощи от Учредителя взимается пошлина 11%. При списании долга убыточной дочке – взимается налог на прибыль. Поэтому при необходимости пополнения оборотных средств своей фирмы лучше делать возмездный займ на уровне ставки рефинансирования.

При условии коммерческого использования (сдачи имущества в аренду) используется ставка амортизации 6% в год. Если в аренду не сдаем, живем сами, то ставка амортизации составляет 2% в год. В зависимости от балансовой стоимости объекта недвижимости мы имеем определенный размер залогового обеспечения при получения дальнейших кредитов для приобретения новых квартир и увеличения объема денежных поступления от сдачи в аренду.

Уплата налогов гражданами РФ на территории ВР

В соответствии с законодательством ВР на территории ВР уплачивается подоходный налог в размере 18% и выше. С 01 января по 20 мая – период составления и сдачи физическими лицами декларации. Можно делать самому, можно воспользоваться услугами местных специалистов. Услуги по составлению простенькой декларации в 2008 году стоят в Венгрии порядка 20 000 форинтов (чуть меньше 100 евро). Подоходный налог в Венгрии необходимо исчислять и уплачивать ежеквартально.

Уплата налогов гражданами РФ на территории РФ

Плательщиками подоходного налога (Налоговыми резидентами), признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами РФ.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как деньгами, так и векселями, ценными бумагами, в натуральной форме.

Налоговым периодом признается календарный год.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками РФ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Между РФ и ВР заключена КОНВЕНЦИЯ от 1 апреля 1994 года ОБ ИЗБЕЖАНИИ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ в отношении налогов на доходы и имущество.

Эта Конвенция применяется к лицам, которые являются лицами с постоянным местопребыванием в одном или в обоих государствах. Конвенция распространяется на следующие налоги в Венгрии:

— подоходный налог с физических лиц;

— налог на земельную собственность;

— налог на строения («венгерский налог»).

В Конвенции используется термин «лицо с постоянным местопребыванием». Это такое лицо, которое по законодательству этого Государства подлежит налогообложению в нем на основании его местожительства, постоянного местопребывания, места регистрации, местонахождения руководящего органа или любого другого критерия аналогичного характера. В случае, когда физическое лицо имеет постоянное местожительством и в РФ и в ВР, оно считается лицом с постоянным местожительством в том государстве, в котором оно имеет наиболее тесные личные и экономические связи (центр жизненных интересов).

Если лицо с постоянным местопребыванием в Российской Федерации получает доход или владеет имуществом, которые могут облагаться налогами в Венгрии, сумма налога на такой доход или такое имущество, подлежащая уплате в Венгрии, вычитается из налога на доход или имущество, взимаемого с такого лица в Российской Федерации. Такой вычет, однако, не должен превышать сумму налога, рассчитанного в связи с таким доходом или имуществом в соответствии с законами и правилами Российской Федерации.

Виза и вид на жительство

В настоящее время для россиян существует визовый порядок въезда в Венгрию. Наличие жилья позволяет россиянам получить визу типа С (туристическая, частная) на 12 месяцев с ограничением пребывания 90 дней без перерыва с даты въезда, а в случае перерыва – на суммарное пребывание сроком не более 90 дней в течении 6 месяцев с даты первого въезда.

Если вам необходима долговременная (до года) виза типа Д (деловая), то самый прямой путь к этой цели – открытие собственной фирмы и въезд в страну в качестве директора-владельца. Расходы на открытие фирмы составляют около 1500 евро. Теперь очень важная информация, которой нет в открытом доступе. В конце срока действия такой годовой визы за 30 дней до ее окончания Вы имеете право вновь обратиться за разрешением на временное пребывание (пропускать срок нельзя, иначе все придется начинать с начала), а после трех лет – и за разрешением на ПМЖ, при получении которого важным фактором является наличие в собственности недвижимости.

Для получения вида на жительство необходимо предоставить документы по зарегистрированной заранее фирме, а также официальный адрес проживания в Венгрии (это может быть аренда недвижимости или недвижимость в собственности).

Вид на жительство выдаётся директору фирмы, а также членам его семьи (муж, жена, дети до 14 лет). При получении П.М.Ж. важным фактором является наличие в собственности недвижимости.

Гражданство возможно получить, прожив в Венгрии не менее 8 лет. При получении гражданства необходимо сдать экзамен по венгерскому языку. Ускоренного варианта получения гражданства не существует.

Все визы получаются только в стране постоянного проживания. В самой Венгрии можно продлить срок действия визы только по очень уважительной причине. Даже виза типа Д получается в Москве, посольство только занимается пересылкой документов в Миграционную службу в Будапешт.

О Венгрии

Иностранцы имеют право на получение бесплатной первой медицинской помощи и на скорую медицинскую помощь, но только в тех случаях, когда промедление в ее оказании может привести к угрозе жизни пациента или серьезным последствиям для его здоровья. В других случаях за услуги необходимо платить по тарифам конкретной клиники. По своему опыту советуем, чтобы не переплачивать денег за хорошую страховку, получить золотую карточку Мастер Кард, с бесплатной бонусной страховкой от AIG.

Туризм в Венгрии традиционно имеет оздоровительный характер. Благодаря многочисленным термальным источникам эту страну нередко называют «европейской лечебницей». Существует большое количество всевозможных SPA центров и оздоровительных клиник.

В Будапеште существует разветвленная сеть городского транспорта, с помощью которого вы можете попасть практически в любую точку города. Билеты можно приобрести у входа в метро, в газетных киосках и билетных автоматах. Контролеры ловят «зайцев» на выходе, поэтому билет надо сохранять до конца. В Будапеште три линии метро, пересекающиеся в центре города, более 30 маршрутов трамвая, более 200 автобусных и троллейбусных маршрутов. Брать машину в аренду смысла нет, общественный транспорт эффективно справляется со своими функциями.

В общем, подводя итоги по недвижимости в Венгрии, отметим, что стоимость объектов недвижимости достаточно низкая, а налоги выше среднего. При этом коммерческая эффективность от сдачи недвижимости невысокая и с учетом расходов по сопровождению и обслуживанию составит не более 6-8% годовых. Автор желает всем успехов и надеется, что сумел поделится важной и полезной информацией по налогообложению физических лиц, при покупке недвижимости в Венгрии.

Викентий Николаевич Винокуров

vnvinokurov@bkrug.ru

Добавить комментарий