Жилая Недвижимость Крыма В Условиях Кризиса

Жилая Недвижимость Крыма В Условиях Кризиса

Рынок недвижимости Крыма  последние годы являлся одним из наиболее динамично развивающихся в Украине, уверенно соперничая с рынками столицы, а также экономически развитых регионов Донецка, Днепропетровска и Одессы.

На развитие рынка недвижимости Крымского полуострова и особенно Южного берега Крыма во многом повлиял курортно-рекреационный статус региона. Так, по данным компании «Маркет-Крым», свыше 80% жилья премиум-класса и свыше 60% жилья бизнес-класса приобреталось состоятельными людьми из России, ближнего и дальнего зарубежья, а среди граждан Украины преобладали не крымчане, а жители столицы и восточных регионов страны.

Ужесточение условий кредитования на приобретения жилья, ставшее «первой ласточкой» приближающегося кризиса, повлияло на рынок первичной жилой недвижимости Южного берега Крыма гораздо меньше, чем на другие регионы Украины. Специалисты объясняют это тем, что квартиры на Южном берегу Крыма приобретали в кредит не более 10-12% покупателей.

Львиной долей покупателей жилья на ЮБК традиционно были состоятельные приезжие, которые могут позволить себе покупку недвижимости без привлечения кредитных средств. При этом более 80% недвижимости на Южном берегу Крыма приобреталось в первую очередь с целью выгодного инвестирования свободных средств. Собственное жильё в Крыму на постсоветском пространстве всегда было признаком принадлежности к элитным слоям общества.

Однако в отличие от советской системы, при которой дачи и квартиры в Крыму были служебными (их нельзя было продать или сдать в аренду), в современных условиях элитное жильё не только является частной собственностью (стоимость которой растёт из года в год) но и может приносить серьёзный доход от сдачи в аренду в курортный сезон. Спрос со стороны инвесторов подогревали прогнозы девелоперов, гарантирующих, что квартиры на побережье Крыма окупаются всего за 5 лет. 

В зависимости от района расположения новостройки цены на первичном рынке жилой недвижимости на лето 2008 года составляли от 1500 у.е. (Гаспра, Кореиз) до 5000 у.е. и более (Ялта). При этом фиксировалось предложение элитного жилья по 7000 у.е. за 1 кв.м. и более.

Наиболее востребованным является жилье бизнес и премиум классов, которое в течение 2005-2007 года подорожало в 1,7 — 2,3 раза и сейчас стоит от 3,5-7 тыс. долл. США за кв.м.

Лидирующим по спросу и окупаемости сегментом недвижимости в курортных регионах Крыма являлись апартаменты. Цены на апартаменты на первичном рынке Южнобережья составляли в среднем от 4000 до 6000 у.е. за 1 кв.м. При этом отдельные проекты предлагались по ценам 10, 15 и даже 17 тысяч долларов за 1 кв.м.

Как правило, комплексы апартаментов возводятся в прибрежной зоне Южного берега. Наиболее привлекательным вариантом, определяющим самые высокие ценовые характеристики, является расположение комплекса на территории бывшего имения дореволюционной русской аристократии или санатория советской элиты. Менее распространенным пока является создание комплексов апартаментов в предгорьях или горных долинах Крыма.

Интересно, что в законодательстве и нормативных документах Украины до сих пор не дано определения этому виду недвижимости Крыма. Апартаменты строят и позиционируют или как жилые комплексы или как гостиницы и рекреационные комплексы (что позволяет размещать их в прибрежной полосе 100 метров от берега, где разрешено строительство только рекреационных объектов).

 Абсолютными лидерами по числу предложений апартаментов являлись регионы Большая Ялты и Алушты.

Если для Киева, например, важным требованиям к элитному жилью считается расположение в историческом центре города, то для Южного берега Крыма на первое место по важности выходят вид и близость к морю либо к парковой зоне. Огороженная и охраняемая территория, многоуровневая охрана, паркинг из расчета минимум два машино-места на квартиру, удобные подъездные пути — эта необходимая составляющая элитного статуса комплекса на ЮБК расширяется за счет наличия собственного пляжа, что особо приветствуется потенциальными покупателями. Как показала статистика продаж квартир в новостройках на лето 2008 года, собственный пляж является необходимым признаком элитности жилого комплекса..Основной срок сдачи строящихся и заявленных к началу строительства объектов жилой недвижимости Крыма составлял 2008-2009 годы. Таким образом в течении 2008-2009 годов на Южном берегу Крыма ожидался ввод в эксплуатацию до 100000 жилой площади. .

Первым ударом по застройщикам региона стали фиксируемые с конца лета отказы банков кредитовать даже самые выгодные проекты строительства недвижимости на Южном берегу Крыма. С осени пополз вниз спрос на жилье, во многом вызванный прекращением ипотечных программ многими банками. Не лучшим образом повлиял на рынок жилья в Крыму и запрет на досрочное снятие депозитов. Кроме того, начавшееся снижение цен на недвижимость в Крыму усилило неуверенность потенциальных покупателей в том, что недвижимость Крыма станет выгодным вложением средств.

Однако, рынок недвижимости Крыма, особенно Южного берега, по мнению директора компании «Маркет-Крым» Андрея Запевалова, менее других регионов пострадал от кризисных явлений. Покупателями жилой недвижимости, особенно высокой ценовой категории являлись состоятельные люди из России, ближнего и дальнего зарубежья, менее зависимые от кризиса ипотечного кредитования и имеющие свободные средства. Да и влияние кризиса на экономику самой России вызвавшее падение курса рубля и цен на нефть заставляет состоятельных граждан искать варианты вложения средств за рубежом, ну и в Крыму в частности. В этом отношении Крым выигрывает у многих зарубежных курортов тем, что он с точки зрения права собственности на недвижимость находится за границей и при этом не совсем заграница. Русскоязычное население региона, простая транспортная доступность (не нужно летать самолётом, а можно приехать на собственном авто), многовековая русская история и культура региона – всё это делает Крым родным и близким и естественно положительно влияет на инвестиционную привлекательность Крыма для россиян.

 К сожалению, большинство россиян слабо представляют что такое мировой финансовый кризис и как он будет развиваться в ближайшей перспективе. Панические настроения инвесторов на рынке недвижимости скорее связаны с тем, что люди просто не понимают как будет развиваться ситуация в дальнейшем и инстинктивно перестраховываются. Весной 2009 года, когда пройдёт первая волна кризиса, инвесторы неизбежно обратят своё внимание на курортную недвижимость в Крыму. Наследием кризиса останется лишь повышенная требовательность клиентов к проектам

Компаниям придется в буквальном смысле бороться за клиента, привлекать его исключительными преимуществами проекта и строгим соответствием заявленного класса реалиям строящегося комплекса, — отмечает Андрей Запевалов, — Произойдет не столько снижение цен на жилье, сколько «проседание» в классности многих объектов по своим характеристикам и концепции не соответствующим заявленной «элитности».

В условиях кризиса и в посткризисный период застройщики и девелоперы будут уделять большое внимание изучению рынка, конкурентной среды, спроса, более серьезно подходить к разработке концепции и бизнес-планированию, привлекая для этого специалистов.

О том, чтобы строить наобум, строить стандартные безликие высотные «коробки», строить на первом купленном по сходной цене участке и получать при этом прибыль, компаниям теперь придется забыть! – убежден Андрей Запевалов, — Только доскональное знание рынков земли и недвижимости региона, знание конкуретной среды, изучение спроса, разработка действительно индивидуального, привлекательного для клиентов проекта будут способствовать успешной реализации проектов на рынке жилой недвижимости Крыма.

 Что касается падения цен на первичную жилую недвижимость, вызванного кризисом, то по мнению большинства экспертов, Крым переживет его наиболее легко.

Конечно, ожидаемого 20% и даже 25% роста цен на квартиры Южного берега Крыма пока не предвидится, однако и катастрофического падения цен ожидать не стоит. По мнению экспертов с начала кризиса до конца 2008 года квартиры в регионах Ялты, Алушты, Севастополя подешевеют не более чем на 10-15% (причем речь идет о ценах в долларах, с учетом роста курса которых, можно говорить о продолжении роста цен на жилье в гривнах).

При этом объекты недвижимости Крыма низкой ценовой категории вряд ли подешевеют более чем на 5-10%, квартиры средней ценовой категории могут «похудеть» в цене на 10-15%, стоимость же элитного жилья и апартаментов (которая составляет от 500 до 1 млн. у.е. и выше) как ожидается практически не упадет.

 По мнению экспертов компании «Маркет-Крым» в условиях кризиса для застройщиков и девелоперов жилой недвижимости Крыма одной из важнейших задач станет поиск новых методов финансирования. Так одним из перспективных направлений может стать продажа недвижимости Крыма в рассрочку, что исключит банки из цепочки застройщик-покупатель. Естественно, что такая модель отношений может быть «по плечу» только крупным компаниям, имеющим собственные резервы.

По оценкам специалистов, накопление отложенного спроса в связи с консервацией ряда объектов может привести к стабилизации, а затем и росту цен на жилье в Крыму уже во 2-й половине 2009 года, тогда как предложений на этот период будет меньше.

   

 

Добавить комментарий